不動産担保ローンという選択肢

私は現在、自宅用マンション（4,280万円）と投資用不動産3件（総額約8,000万円）をすべてフルローン購入しており、負債額が約1.2億円という状況です。
私個人の年収が1,000万円ちょっとであることを考えると、与信枠はほぼほぼ残されていないと考えています。

ただ、自宅が55㎡程度の2LDKのため、子供二人が小学生になる頃には手狭になり、おそらく3年後ぐらいまでに自宅の引っ越しが必要になります。
理想としては都内に75㎡以上のマンションを1億円弱で買うことを考えておりますが、普通に考えると与信枠が足りずに買えませんが、私が今考えている戦略について、記載させていただきます。

不動産投資用物件を資産化

信託銀行で不動産関係を担当している知人に確認しましたが、通常は不動産投資物件のローンは負債と見なされてしまうとのこと。
ただし、特定の銀行であれば、一定期間投資用物件が黒字で回っている分には、負債として計算せずに、資産としてみなしてくれる場合があるとのことです。

私は昨年は不動産投資の情報収集に係る外食費用等をすべて経費計上した結果、不動産投資は赤字となりました（その分給与所得と相殺して税還付を受けています）。
今後3年間は、経費計上を少し抑えて、不動産投資を黒字にすることで、不動産投資用のローンを負債としてみなされないようにしたいと考えています。

ただし、これにより負債額が8,000万円減ったとしても、自宅マンション4,000万円の負債が残り、与信枠1億円は確保できないでしょう。
そのため、自宅用マンションローンについては、3年後に一度完済することを検討しています。

自宅用マンションローンの完済→担保ローン

私の資産運用の考え方として、

• 余裕資金は極力株式投資に回して大きなキャピタルゲインを狙う
• 自己資金は極力株式投資に回すために、不動産投資はローンのみで行う
• 不動産ローンの金利（2%弱）＜株式投資によるキャピタルゲイン、になると信じているため、繰り上げ返済等は行わない

という戦略で考えてきました。

しかし、3年後ぐらいに発生する自宅買い替え時の与信枠の問題に悩んでいたところ、知人から紹介されたのが、不動産担保ローンという選択肢でした。
ローン等の担保設定がなく、自身の資産となっている不動産については、それを担保とすることで使途自由のローンを借り入れることが可能になる（と理解）。

つまり、

• 3年後に（株式投資がうまくいき、評価額が4,000万円以上になっている場合）その資産をいったん現金化して自宅のローンを完済
• 与信枠4,000万円が復活するので、自宅買い替え時のローンは1億円程度まで借り入れ可能
• 現自宅については賃貸に回すことで収益を生む
• 現自宅を担保にローンを借り入れ、その資金を再度株式投資に活用

することができるのです。

3年後の株式市場次第ではありますが、自身の資産と与信枠を最大限に活用しながら、最速で資産を増やす戦略として、現時点ではこれが最善の作戦だと考えています。

40歳までのFIREを目指して、今後も資産形成について真剣に悩みながら、発信していきますので、よろしくお願いいたします。