RENOSYでの投資から一年

収益物件購入は2023年11月から

RENOSYで初めて物件を購入したのは2023年10月。
2023年8月頃から、当時働いていた大手会計ファームのFASからの転職を決意していたかと思います。
しかし、転職（しかもFASから事業会社への転職で給与は減少）後は、2-3年は住宅ローン含めて、ローン審査が通りづらくなるという話もあったため、急いで自宅（江戸川区の55㎡、4,000万円）を決め、さらに、迷っていた不動産投資も「踏み切るなら転職前のタイミングだ」と思い、3件購入しました（先に2件を買い、さらに追加で1件）。

2023年の成果（年間累計収支）

2023年は、先に購入した2件について、11-12月の二か月分のみ家賃収入があり、単純な運用収支は+9,073円でした。

運用が本格化した2024年の年間累計収支は-62,847円でした。
2024年前半は毎月賃料が286,000円入り、そこから管理費・修繕積立金、ローン返済があり、RENOSYに支払う賃貸管理手数料を支払うと、ほぼトントンという状況。

そこから、3件中2件で退去があり、その際に発生した設備交換等の費用や、一件については不動産会社に優先的に紹介してもらえる「インセンティブ」をつけることを提案されたこともあり、費用がかさんだことが、結果としてマイナスになっている要因です。
これらの費用は、すべて（無金利・無費用の）分割払いにしていますので、当面は費用＞賃料になりますが、おそらく4月頃には大体払い終えるかと思います。

また、一件の退去の際に、賃料の引き上げを提案され、それにもかかわらず早期に次の借主が決まったので、今後は毎月の収支が改善していきます。

単純な収支以外に考慮すべき事項

上記だけ見ると、「収支はマイナスだし、やはり不動産投資はやるものではない」とお考えかもしれません。

しかし、これに加えて不動産投資には、「経費」があり、確定申告により収入から控除することで、大きく「節税」が可能となります。

2023年には購入にあたっての経費（ローン手数料や登記等）があり、経費は150万円程度出たかと思います。
その他、ふるさと納税の影響等もあり、還付金が100万円を超えました。

2024年も、不動産の設備交換等はすべて経費にあたりますし、そのほか、不動産投資の情報収集のための食事等は「経費」計上するので、一定程度の還付は受けられるものと想定しています。
こちらについては、2/17以降が確定申告期間になりますので、近いうちに対応結果や、還付の状況についてお知らせさせていただきます。

不動産投資に踏み切った結論

結論、私は足元までの状況は、大成功だと思っています。

1. 単純な収支はほぼトントン
2. 経費計上により税還付を受けられる
3. 借主が支払ってくれる賃料により、ローン返済が進んでいる
   （もう少しで、ローン手数料ぐらいを払い終える）
4. 賃料値上げにより、3件中1件は、すでにローン残高以上の価格での売却ができる状況になっている

事から、成功だと考えています。
不動産投資になじみのない方は、特に2-3がイメージしづらいかと思いますので、別記事でもう少し詳しく記載したいと思います。