不動産資産3億円・10件保有に向けて

前回の記事で、40歳までに所有不動産総額3億円・物件数10件以上を目指すという目標を投稿しましたが、現実性を改めて検討して、まさにギリギリの状態であると自覚しました。
一方、「不可能ではない」という事も感じ、改めて計画を立てることの重要性に気づきました。

将来計画検討の前提

• 現状、投資用3件8,000万円+自宅4,000万円で1.2億円程度の不動産を所有するが、ほぼすべてローン
• 将来、4年後（娘の小学校進学）前に、今より広い家に引っ越したい（現状55㎡、2LDK）
• 引っ越し後も現在の自宅は賃貸用として所有したい（その場合、現在の住宅用ローン→賃貸物件用ローンへの借り換えは必要）
• 5年後の退職までに、可能な限り投資用不動産を購入したい（サラリーマンのうちの方が借り入れが容易なため）

不動産与信枠の考え方

金融機関に勤める知人に相談しましたが、金融機関によって（また借主個人の状況によって）差はあるものの、基本的に投資用不動産と自宅用不動産の与信枠は合算で見られてしまい、上限は年収の10倍程度とのこと。
現在私は計1.2億円の負債があるので、自身の年収（1,000万円ちょっと）を考えると、新たな不動産投資は厳しい状況。

妻とペアローン（夫婦の収入合算×10倍程度）で考えても、夫婦で1.6億円ぐらいの与信枠なので、新たな不動産の購入はかなり難しい状況。

3年連続黒字で負債→資産に

ただし、千葉銀行の場合は、投資用不動産の確定申告書類を3年分提出し、黒字の場合は、投資用不動産は資産と見なし、与信枠に含めないで検討してくれるとのこと。

この場合、私のローンは自宅の4,000万円のみとなり、自宅購入は、ペアローンの場合は1億ちょっとまで検討可能に。

昨年度は、経費を多めに摘んだこともあり、ギリギリ赤字の状態でしたが、これから3年間、黒字運営を続けることは十分可能なため、これを目指したいと思います。

将来設計

これから3年間は、不動産は現状維持（黒字運営継続）
→3年後（2028年頭）に新たな自宅を購入
　（この時点で投資用4件1.2億円、自宅1件8,000万円）
→自宅購入後、目一杯投資用物件を購入
　（妻とペアで20倍=3.2億円まで、1.2億円分購入）

上記で、ギリギリ10件に届くのが（希望的な）将来計画です。

もちろん計画通りにいかないことが多い世の中ではありますが、この理想を目指して、進んでいきたいと思います。